Dengan dimulainya TOD Tanjung Barat, kami berharap bisa membangun satu rusun subsidi dan nonsubsidi, sehingga ada subsidi silangJakarta (ANTARA News) - Pemerintah baru saja meresmikan pembangunan kawasan hunian berbasis transportasi massal atau dikenal dengan "Transit Oriented Development" di Stasiun Pondok Cina, Depok.
Pembangunan proyek kawasan dengan nilai investasi Rp1,45 triliun itu terdiri atas apartemen empat menara setinggi 44 lantai yang akan menampung 3.693 unit hunian dengan lahan seluas 27.706 meter persegi.
Sejumlah menteri terkait hadir dalam peresmiannya karena memang proyek terintegrasi tersebut melibatkan multilembaga, di antaranya Kementerian Badan Usaha Milik Negara, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dan Kementerian Agraria dan tata Ruang/ Badan Petanahan Nasional (BPN).
Proyek TOD di Pondok Cina, Depok merupakan proyek kedua setelah sebelumnya diresmikan di Stasiun Tanjung Barat.
"Dengan dimulainya TOD Tanjung Barat, kami berharap bisa membangun satu rusun subsidi dan nonsubsidi, sehingga ada subsidi silang," kata Menteri BUMN Rini Sumarno.
Rini menyebutkan akan ada 50 TOD yang dibangun dan segera menyusul di Manggarai, Senen dan Bogor.
TOD adalah konsep kawasan yang mengintegrasikan antara hunian dengan transportasi massal serta fasilitas publik lainnya, seperti pusat perbelanjaan dan perkantoran.
Tujuannya agar mengurangi beban masyarakat, terutama untuk kebutuhan transportasi di perkotaan yang saat ini masih menghabiskan 30 persen dari pendapatan rata-rata per orang.
Dengan adanya TOD, masyarakat tidak perlu menempuh jarak yang terlalu jauh dan waktu yang cukup lama untuk menuju suatu tempat setiap harinya.
Menteri Perhubungan Budi Karya Sumadi mengatakan TOD bisa menghilangkan kemacetan karena akses transportasi yang dekat dengan hunian, sehingga untuk mencapainya bisa ditempuh dengan berjalan kaki, tidak perlu mobil pribadi.
"Ini merupakan solusi strategis bagi masyarakat, karena semua terkumpul di suatu kawasan," katanya.
Sekurang-kurangnya terdapat dua moda transportasi berbeda apabila kawasan tersebut ingin dikembangkan sebagai TOD, misalnya dekat dengan stasiun kereta rel listrik (KRL) dan Halte Bus Transjakarta.
Di negara maju seperti, Hong Kong dan Jepang, TOD sudah dikembangkan sejak lama dan dinilai sebagai suatu solusi lebih dari permasalahan transportasi.
Namun, semua itu harus dimulai dari sistem transportasinya terlebih dahulu karena itu lah yang membawa orang dari satu tempat ke tempat lainnya.
Saat ini, pembangunan TOD di Jabodetabek, baru mengandalkan kawasan-kawasan dekat stasiun yang dilalui kereta rel listrik.
Padahal, apabila pembangunan TOD dilaksanakan pada jalur-jalur yang lebih potensial, seperti LRT dan MRT, maka manfaat yang didapat akan jauh lebih signifikan.
Kasus MTR Hong Kong (Lam, 2010) menunjukkan bahwa potensi terbesar MRT adalah adalah pada kemampuan membangun wilayah.
Pada awal pengoperasian MTR Hong Kong pada 1980-1990, menunjukkan kerugian, namun seiring dengan berkembangnya pembangunan TOD di kawasan sekitar stasiun, keuntungan yang didapat dari situ meroket dalam 10 tahun dan semakin jauh melampaui laba dari perusahaannya sendiri.
Guru Besar Pusat Studi Transportasi dan Logistik Universitas Gadjah Mada Yogyakarta Danang Parikesit mengatakan fakta tersebut membuktikan bahwa pendapatan dari properti bisa menutupi defisit pendapatan operasi.
"Artinya, kalaupun MTR Hong Kong ini menggratiskan penumpangnya, mereka masih untung," katanya.
Padahal, MTR di sana tidak disubsidi dan harga tiket antarstasiun hanya sekitar Rp2.500, meskipun pendapatan rata-rata penduduk Hong Kong lima sampai enam kali penduduk Jakarta.
Potensi ini lah yang kemudian, dinilai Danang sebagai sesuatu yang harus segera direalisasikan di Indonesia, terutama di Jakarta dengan pembangunan MRT Tahap I yang sudah memasuki progres 85 persen.
"Semakin kita bergantung pada pajak dan pendapatan daerah dari pengembangan bisnis kawasan, akan terjadi semangat untuk mengembangkannya, tidak lagi bergantung pada transportasi," katanya.
Danang menuturkan potensi tersebut jangan sampai terbaikan seperti proyek TOD Senen, Jakarta Pusat.
Menurut dia, belum berhasilnya TOD Senen dikembangkan disebabkan oleh tiga faktor, yaitu belum terjadinya kesepahaman soal master developer (pengembang utama), operator transportasi dan pengembang hunian, model bisnis belum dikembangkan secara rinci dan belum adanya panduan bagi pemerintah daerah mengenai pengembangan TOD perkotaan dan sistem insentifnya, termasuk koordinasi kelembagaan dan insentif fiskal bagi pengembang dan investor.
"Kalau berkaca pada pengembangan TOD di negara-negara yang sudah berhasil, master developer itu seharusnya operator transportasi karena dia yang membawa orang ke tempat itu," katanya.
Mendongkrak Perekonomian Daerah
Lebih lanjut, Danang mengatakan, dengan dikembangkannya TOD, peran moda transportasi lebih dari sekadar memindahkan orang, tetapi juga mendongkrak perekonomian daerah.
Lebih jauh lagi, TOD bisa merapatkan jurang antara si miskin dan si kaya karena konsep hunian susun atau high rise memang ditujukan agar masyarakat mampu menjangkau harga yang ditawarkan.
Sebagai contoh, pengembangan TOD di Pondok Cina, Depok, harga dipatok mulai dari Rp220 juta hingga Rp280 juta untuk hunian dengan harga per meternya Rp7 juta dengan dua tipe ukuran, yaitu 32 meter dan 40 meter.
"Jadi, tidak ada lagi katakanlah orang kurang mampu ditendang ke pinggiran kota," ujar Danang.
PT MRT Jakarta saat ini tengah menyelesaikan rencana induk pembangunan 12 titik TOD dengan menggandeng PT Wijaya Karya (Persero) Tbk.
Kerja sama tersebut merupakan tindak lanjut penugasan Pemprov DKI sesuai dengan Pergub Nomor 53/2017 tentang Penugasan kepada Perseroan Terbatas MRT Jakarta untuk Menyelenggarakan Prasarana dan Sarana Mass Rapid Transit yang di dalamnya mencakup penugasan untuk pengembangan kawasan TOD.
Terdapat empat agenda utama dalam kerja sama tersebut, yaitu studi penyiapan skema usaha patungan (joint venture) yang ideal untuk pembangunan TOD di Area Depo Lebak Bulus MRT Jakarta, menyusun basis implementasi studi pengembangan dan pembangunan TOD di Area Depo Lebak Bulus Jakarta dengan gedung-gedung terakait yang berada di dalam dan di antaranya.
Ketiga, menyiapakan studi perancangan area terkoneksi gedung komersial berikut penataan arus penumpang dan pejalan kaki ke Stasiun Lebak Bulus MRT Jakarta dan keempat, mengupayakan agar peraturan ketataruangan Pemprov DKI Jakarta lebih berorientasi dan mendukung integrasi dan pembangunan gedung berorientasi transit.
Salah satu titik yang potensial untuk dibangun kawasan TOD, yaitu Dukuh Atas karena didukung oleh lebih dari moda transportasi massal, yaitu Transjakarta, Kereta Rel Listrik (KRL) dan nantinya Kereta Bandara.
Investasi yang digelontorkan untuk proyek MRT Tahap I, dari Lebak Bulus-Bundaran HI, yaitu Rp16 triliun, sementara itu untuk Tahap II, yaitu Bundaran HI-Kampung Bandan senilai RP22,5 triliun.
Direktur Operasional dan Pemeliharaan PT MRT Jakarta Agung Wicaksono mengatakan saat ini pihaknya juga tengah menunggu keputusan pemerintah terkait proyek MRT "East-West" Cikarang-Balaraja.
"Kita fokus Utara-Selatan, begitu Timur-Barat jelas, kita siap dari aspek konstruksi karena kita sudah punya teknisi yang sedang menyiapkan rancangan teknis dasar untuk Fase II dan nantinya mereka akan siap untuk Timur-Barat juga," katanya.
Diharapkan dengan terbangunnya ruas-ruas moda transportasi bisa menggerakan roda perekonomian daerah dengan cepat sebagaimana pemerintah telah menjamin bahwa proyek-proyek transportasi tidak akan mangkrak. ***1***
T.J010/
Oleh Juwita Trisna Rahayu
Editor: Fitri Supratiwi
Copyright © ANTARA 2017
